香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第249宗

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香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第249宗  (2017) 

LDBM 249/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第249宗

____________________

	CHARTPACK MACHINERY COMPANY LIMITED	申請人
	訴	 
	達之路32, 32A, 34及34A 號業主立案法團	答辯人

____________________

主審法官: 土地審裁處法官黃敬華(公開審訊) 審訊日期: 2016年2月29日至2016年3月2日 書面結案陳詞日期: 2016年3月16,30日及4月6日 判案書日期: 2017年3月15日 ______________

判 案 書

______________

1. 此審訊主要是決定答辯人(下稱 “法團”) 在下列三個日期所召開的業主大會,和在其中通過須各業主支付維修費/管理費的議決,是否有效,對申請人是否有約束力:

(i) 2011年10月4日 (“2011年業主大會”);

(ii) 2012年8月25日 (“2012年業主大會”);及

(iii) 2013年4月27日 (“2013年業主大會”);

背景

2. 座落在九龍又一村達之路32-34A上有一建築物,1968年建成入伙,樓高六層,每層分前座2個單位(32和34號)和後座2個單位(32A和34A號),每座一梯兩伙,共24個住宅單位和24個位於地面的車位,32/34號和32A/34A號單位的面積比例約為1:1.1,後座(即A座)稍大,每業主擁有一車位,按不可分割份數計算,全大廈業權不可分割份數共276份,32/34號每單位(連車位1份)佔11份,而32A/34A號每單位(連車位1份)佔12份。該大廈興建時是供公務員居住的公務員合作社房屋,經法定手續後,現可自由出售(“該大廈”)。

3. 該大廈的業戶在1993年9月17日成立業主立案法團,現為此案的答辯人。不爭議的事實,是現業主多為已退休的公務員或其年長的家屬,但申請人並非公務員,為一有限公司,是該大廈32A二樓(1/F)(“該單位”)的業主,在2007年購入居住。代表申請人一直出席這案聆訊和這審訊的,是李冬雲女士,她稱是申請人的股東及董事,申請人另外一名董事和股東是她的母親,與她和家人同住在該單位。

4. 根據李冬雲女士的證供,她自2008年參與法團的工作,如下:

	年份	職位

(i) 2008 法團管理委員會委員 (ii) 2009 有參與,但不清楚記得是管理委員會委員或核數員 (iii) 2010 有參與,但不清楚記得是管理委員會委員或核數員 (iv) 2011 當法團的核數員,但不清楚自己是否管理委員會委員 (v) 2012 不肯定是否核數員,但肯定不是管理委員的委員 (vi) 2013之後 既不是管理委員會的委員,又不是核數員 5. 根據法團的記錄,法團在2011年10月4日舉行了業主大會 (即2011年業主大會),當中討論有關該大廈天台漏水維修工程的事宜,在該會議上,通過由一家名叫威德的公司,對天台進行維修,共需款約42萬;並通過動用法團部份結存25萬,再籌集資金17萬元,來支付維修費。是次會議又決定每戶 (共24戶) 平均分攤需籌措之金額,每戶業主須分2期支付8,000元,首期4,000元,須在2011年11月30日或之前付清,餘款須在2011年12月31日或之前支付。

6. 不爭議的事實,申請人代表李冬雲女士有出席2011年業主大會;另外,雖然申請人未有在限期前支付上述款項,按申請人代表李冬雲女士在審訊時的證供(這點本席接納),她是在2012年,按這2011年業主大會的集資議決,向法團支付第一期款項,她稱當交第二期款項時,所有工程已峻工[1]。按不爭議的證據,有關的防水工程,在2013年完成。

7. 按法團的記錄,該法團在2012年8月25日下午5時正,舉行了一個特別業主大會(即2012年業主大會),其中一項議決,是增加管理費,根據該議決,大廈將自2012年10月1日起增加管理費,幅度如下:

(i) 32和34號單位每月管理費,由當時800元增至1,000元;及

(ii) 32A和34A號單位每月管理費,由當時800元增至1,100元。

8. 不爭的事實,是申請人的代表李冬雲女士有出席2012年業主大會;另外,雖然申請人並不準時繳交新增的管理費,但她在2012年10月後的2到3個月左右起,便按2012年業主大會通過新的管理費基準繳交管理費,一直持續繳交了差不多18個月,才停止繳交。

9. 申請人代表李冬雲女士,曾在庭上向本席表示,申請人不再繳交管理費有經濟上的原因,亦有法律上的原因,李女士稱因為這是不符合法律的要求。

10. 雙方在申請人自2012年10月起繳交了多少個月管理費上存有分歧,申請人稱她繳交的管理費,應至並已包含2014年4月,而法團則稱只繳交至2014年3月,自2014年4月開始欠付。申請人同意有這偏差,是因為可能她不準時繳交管理費,申請人有時一次過交兩或三個月,她記憶中法團還欠她一張收據,但她同意未能找到相關的銀行入數紙來證明這多一個月的付款。

11. 至於2013年業主大會,根據法團的記錄,是在2013年4月27日下午7時正舉行的業主週年大會,當中除選舉2013至2014年度的執委和核數員之外,更討論和議決有關停車場的維修工程,最終議決就有關的維修工程,科款成立維修基金,以進行有關工程,並議決業主須在2013年7月內一筆過支付分攤數目,如下:—

(i) 32及34號每戶業主需繳款40,000元;及

(ii) 32A及34A號每戶業主需繳款44,000元。

12. 根據上述的議決,申請人須支付$44,000。按2013年業主大會的會議記錄顯示,申請人的代表李冬雲女士有出席有關業主大會,並且曾表示加入擬進行工程的“工作小組”為組員,但未得出席會眾動議與和議,最終未能加入該小組。

13. 申請人沒有按2013年業主大會內的議決支付任何款項。不爭議的事實,是該屋苑24個業主除申請人外,其餘23名業主已經按2013年議決向法團支付了議決的數額,有關工程亦已在2013年展開,分兩個階段,全部工程已在約2014年4月竣工,工程費亦已全部付清。

14. 法團在2014年2月25日,入稟小額錢債審裁處(SCTC7510/2014),追討申請人按2013年業主大會議決須支付的維修費44,000元(“第一個小額追討”) 。

15. 入稟不久,申請人停止支付每月的管理費,法團又在2014年10月28日,入稟小額錢債審裁處(SCTC41379/2014),追討申請人按2012年業主大會議決須支付累欠的管理費,自2014年4月9日(截至入稟時計) 共6,600元 (1,100元 x 6)(“第二個小額追討”) 。

16. 在2014年6月23日,申請人在小額錢債審裁處的聆訊時提出法律上的爭議,小額錢債審裁處的審裁官認為如有法律上的爭議,可往土地審裁處入稟。申請人遂在2014年9月12日入稟土地審裁處。法團在2014年9月25日馬上存檔《反對通知書》,但申請人一直沒有採進一步的程序,最終這案由法團主動要求聆訊,本審裁處在2015年2月27日首次聆訊這案。

17. 調解未果,由於申請人連她也認為合理須繳付未經調整的管理費每月800元,亦未繳付,本席認為不合理。經2015年7月29日在庭上討論後,獲申請人的代表李冬雲女士向審裁處作出以下的承諾:

(i) 申請人會於2015年8月1日或之前,繳交4,000元給法團,作為申請人認為截至2015年8月1日之前尚欠的5個月管理費,以每月800元計算;

(ii) 申請人須於2015年8月1日開始,每月1日繳交管理費給答辯人,以每月800元計算,直至審裁處另有命令為止。

18. 在入稟後,申請人稱她屋內污水倒灌,引致損失,擬加入追討法團。但由於這污水倒灌的成因有待雙方調查,如申請人真的要向法團追討,須要搜集證據以確定倒灌的原因,涉及搜證的時間,亦會相當長,甚或須專家證供,這事的性質亦與雙方原來爭議的性質截然不同,所以本席不讓申請人在這案節外生枝,指示如申請人要就污水倒灌之事追究,可另案起訴。

19. 本席在2015年11月9日排期審訊時,明述審訊將會處理的事項:—

(i) 就2011年業主大會,2012年業主大會和2013年業主大會是否有效地舉行,以致當中通過的議決是否有效地通過;

(ii) 就2009年後選出來的管理委員會委員,因沒有按《建築物管理條例》第12條的規定通知土地註冊處處長,這違反有關條例的情況,會否影響上述三個業主大會中通過議決的有效性呢?

20. 在審訊日審訊展開前,本席再有機會與申請人和代表法團的方富樂大律師討論案情,得知現在申請人質疑該三個業主大會的有效性,其理據都是一樣的,對每一個業主大會的挑戰基礎有以下大三點︰

(i) 按香港法例第344章《建築物管理條例》第12(1)及(2)條的規定,土地註冊處處長須存備法團登記冊,並要把法團的名稱、管理委員會主席、秘書、司庫及其他委員會的成員姓名和地址列入該登記冊內,而按該條例第12(3)條的規定,法團管理委員會的秘書,在上述登記冊的詳情有任何變動時,須在28日內,按土地註冊處處長指明的格式,通知土地註冊處處長。現雙方皆同意,法團在2008年選舉了新一屆的管理委員會後,有通知土地註冊處處長,其後(即自2009年開始),秘書便沒有把新選任的管理委員會任何變動通知土地註冊處處長,申請人稱法團因此無有效的管理委員會;

(ii) 該條例附表2條4(1)條規定,以下的人士沒有資格當業主立案法團管理委員會的委員︰

(a) 在獲委任時為未獲解除為破產人士,或曾在委任前5年之內,是已獲解除的破產人士或曾與債權人達成債務重組的人士,但他還沒有完全清付積欠債務的全數;或

(b) 在獲委任前的5年內曾在香港或其他地方遭判刑入獄超過3個月 (無論是否緩刑) 而不得以罰款代替者。

而按附表2條4(2)條,當上述情況出現後,該委員須停任委員;而附表2第4(3)條更規定,當每一名管理委員會委員當選後,他/她須在獲委任後21天內,向管理委員會秘書送交一份符合土地註冊處處長指明的格式的陳述書(statement) (在2015年1月5日前,法例的要求是“送交一份......聲明書(declaration)”,條例的這部分在前述日期作了修改,目的是讓更多人士,釋除因聲明書可能帶來刑事後果而不敢參與法團工作的疑慮),說明她/他並非第4(1)條所描述的人士 (即沒有破產/債務或入獄問題),如果沒有遵守這送交聲明書/陳述書的責任,根據附表2第4(4)條的規定,該名管理委員會委員即須停任 (ceased to be such member)。此案申請人和法團皆不爭議,除2008年(即自2009年度起),沒有任何當選的管理委員會委員曾向秘書提交過任何的陳述書(本席了解為也沒有提交任何聲明書)。所以,申請人稱自2009年管理委員當選日起計的21日後,管理委員會屬真空狀態,法團沒有任何當任委員,包括主席、秘書,所以,召開的所有會議是無效的,當中通過的議決,亦屬無效。

(iii) 在三個會議中,法團皆沒有遵守該條例附表3內關於召開和進行業主大會的規定,儘本席從申請人的陳詞和陳述書得到的理解,包括︰

(a) 秘書沒有向各業主在會議前最少14日發放通知,違反附表3第2(1)和2(1A)條;

(b) 開會通知沒有述明擬在大會通過的議決,違反附表3第2(1AA)(b)條;

(c) 開會通知沒有在會前14天張貼在建築物的顯眼處,違反附表3第2(2)條;

(d) 在開會時只有討論,沒有把提議付之表決;

(e) 所通過的議決,沒有預先載列於議程之內,所以無效,見附表3第3(7)條;

(f) 法團提供的委任文書與法定委任文書的樣式不相同,不符合附表3第4(2)條;

(g) 有關委任文書沒有在會前48小時前收集,不符合附表3第4(3)條和4(4)條;

(h) 秘書沒有向遞交委任文書的業戶發出收據,不符合附表3第4(5)(a)(i)條;

(i) 主席沒有裁定有關委任文書有沒有效,不符合附表3第4(5)(b)條;

(j) 委任文書的詳情沒有在會議期間被展示,不符合了附表3第4(5)(a)(ii)條;

(k) 會議無核實法定人數,不符合附表3第5(1)(b)條;

21. 雖然第二點與第三點不是本席2015年11月9日所塑作 (frame) 的爭議,但本席看過後,這些爭議都在李冬雲女士的陳述書有列出,並與本席第一個塑作的議題有關的,所以本席同意這些不是新提出的議題,法團須面對這些論點。

22. 在聽取證供時,申請人又指根據公契第11(ix)(b)條[2],管理費的分攤須平均而不是按業權分數比例分攤的,所以2012年議決,違反該大廈的公契,基於上述的理由,申請人要求法庭頒令上述三次業主大會無效,與及在其中通過的議決無效,申請人透過其代表李冬雲女士,要求審裁處頒發以下命令:

(i) 申請人不須繳付2011年業主大會通過的工程費用8,000元,已繳付的須退回;

(ii) 申請人不須繳付2012年業主大會通過增加的管理費,已繳付的須發還;

(iii) 申請人不須繳付2013年業主大會所通過的工程費用44,000元;

(iv) 法團須取回張貼於申請人單位門口的申索通告;

(v) 命令解散法團2009年起的管理委員會,及委任申請人代表李冬雲女士為法團的管理人(Administrator),支付申請人每月共$13,000報酬,與及禁止委員會執行法團事項:見申請人結案陳詞[3]; 及

(vi) 廢除法團委任梁國堅律師行代表其出席本案的委任合約[4] 。

23. 綜合法團的《反對通知書》、其所提出的事實證供、和方大律師代表法團的陳詞,法團主要是從事實上和法律上否定申請人的申請。值得注意的,是法團透過方大律師的陳詞,指假使審裁處接納申請人的理據,認為三次業主大會決議因不符合相關的條文而變成無效,法團是會依賴默許(Acquiescence)和不容反悔之協定(Estoppel by Convention)之法律原則,與及法庭應否行使酌情權,邀請審裁處不頒發聲明,指有關議決無效[5]。

24. 從申請人的案情來看,她似乎是用盡所有心思和能想到的原因,說明這三個業主大會無效,因而當中所通過的議決,特別是財務上須申請人財政負擔的議決無效。由於提出須討論的事實和法律觀點甚多,為利便討論,本席在下段,會儘量以標題方式來討論標題項下和與其相近的議題。

25. 在這案,申請人由其代表李冬雲女士出庭作供,而法團則由其現任主席關毓潮先生作供。在庭上,他們分別確認及接納已提交的文件和陳述書,並在庭上以口頭證供形式補充了他們的證據。

討論

關於一些事實性的問題

26. 法團證人關毓朝先生,確認他是三個有關業主大會當時的法團主席,三份會議記錄由他簽署,他確認三份會議記錄的內容準確(李冬雲女士不同意2011年和2013年業主大會紀錄準確;但同意2012年業主大會的內容正確) ,關先生確認在每次開業主大會前,他和法團秘書,必會與最少5名管理委員會委員和其他業主(包括核數員)商定開會日期,確定後,由他簽發開會通知給所有業主,按他的證供,通知是放入每個單位的信箱內,並附有委任文書一份,通知又另會貼在大廈前座和後座大堂的報告板。

27. 在審訊的時候,申請人的代表李冬雲女士同意,她收到三個會議的相關會議通告,並同意已獲足夠14天通知。綜合關先生的證供,他作為法團主席,在每一個業主大會即將舉行時,皆會點算出席人數;關於委任代表文書(proxy),一般業主會在會議前48小時放入大廈大堂的法團信箱內(李女士最初是不同意大堂設有法團收委任文書的信箱,但後來同意法團在大堂設有一不銹鋼的信箱,但不同意業主會把委任文書放入信箱內,因為法團無這要求),並多會同時知會他,他稱這是一般業主慣常的做法,因為這大樓原是公務員樓,大家關係良好,可自由買賣後,交易不多,24名業主,他都認識的。關先生同意,在會議通知書內,無寫明委任文書須在48小時前要交法團,但差不多全部業主皆知道這樣做的,因為在開會時,他都會說明一遍的,所以一般都知道相關的規定。他在會議前48小時會開信箱收集委任文書,然後交秘書保管,秘書會在開會時交給他確認,他會檢查這是否法定的表格,與及有否簽名,並確認出席的代表,是文書內所指的人。在盤問時,他同意有時委任文書會由業主/受委任人在48小時前直接交給秘書的,而秘書帶來會議交他檢查。他堅持委任文書有在所有的業主大會會議進行時貼在會場,只是申請人沒有注意到,與申請人的主張相反。

28. 關先生指申請人常不在48小時前交來委任文書,只在開會時提交,這一點申請人的代表李冬雲女士並不否認[6]。在法團不容許開會時又堅持開會,只是主持的很多時都莫奈何,有時也會讓她參與。

29. 在2011年的業主大會,他確認出席業主人數連委任代表共6名;2012年的業主大會,他確認出席業主人數(連委任代表)共5名;而2013年的業主大會,他確定出席的業主人數(連委任代表)共10名,他認為法定人數是3人,所以他認為每一個會議,皆達法定人數,本席同意,並認為《建築物管理條例》附表11和附表3條5(1)(b)的規定是適用的。關先生不同意申請人代表李冬雲女士的指稱他無核點法定人數。特別值得注意的,每一次會議的主席是他(佔不可分割分數11份),秘書事黃美霞(佔不可分割分數12份),這兩位皆有出席三個會議,而他稱他必在會前聯系黃美霞,因她是法團秘書,才決定開會。

30. 至於投票方面,按關先生的證供,2011年業主大會是以舉手投票,舉手代表支持,他稱申請人代表李冬雲女士在該大會上應沒有舉手,但申請人最終是支付了全部的維修費。

31. 當解釋為何沒有在會議記錄內寫下“通過”又或實際的通過票數時,他解釋,是因為在2011年業主大會的會議記錄的第3段[7] 有寫下5:1,他認為下面所述的,是相關的議題,可省略而不用重覆書寫。

32. 關於2012年的業主大會,他稱會議的進行方式與早前的一樣,亦有由他在會議48小時收集委任文書交秘書保存,及在開會時檢查早前交給秘書的委任文書;表決的形式,以舉手表示贊成;按他的記憶,中途無人離場,這點與申請人李冬雲女士所主張的不同。就增加管理費的事情,與會者有討論,因為這事曾在2011年的業主週年大會內商討過,最終調整管理費的建議以4:1通過,申請人反對。雖然申請人經常遲交增加了的管理費,但無論如何,申請人有按這議決每月支付經調整後的管理費,自2012年10月至2014年3月,共交了18個月,2014年4月才開始無交。關先生稱他曾看過司庫造的帳目,核對過有關的入數紙,他相信法團的記錄是正確。

33. 關先生解釋這增加了的管理費,是用作大廈公用水電開支、看更的人工、大廈維修和為整個大廈的一般性開支,舊管理費自2009年起一直都未調整,若不調整,將不敷應付大廈日常的開支。

34. 關於2013年業主大會,關先生的證供,大意是稱無論在會前的所有程序,包括收集委任文書、交文書、給秘書,然後再審核秘書交來的,與及會議進行的情況,都與2011和2012年業主大會的召開和進行一樣。

35. 2013年業主大會會議紀錄第(六)段[8],記錄了成立維修基金的議決,包括款項和每戶分攤數額和支付日期,這議程,其實是附加於紀錄在第(五)段關於停車場的維修工程[9]。與會者皆有舉手表決,按他的證據,除了申請人代表李冬雲女士沒有舉手外,其餘與會者皆全部有舉手贊成。會議紀錄內第(六)段寫成該議決“經與會人士討論後一致同意” ,他解釋有這樣紀錄,是因為李女士沒有舉手反對。但他也同意,沒有邀請與會人士舉手反對,他又補充,李女士也沒有當場表示反對。關先生同意這議決並不是一致通過的[10]。

36. 這停車場工程分兩階段進行,第一期自2013年11月至2014年1月;第二期自2014年2月至2014年4月,工程已經完成了,所有業主,除了申請人外,皆已按有關議決付款給法團。

37. 在盤問時,申請人的代表李冬雲女士不同意在參加每一個業主大會時,關先生有邀請與會者舉手表決,她稱大會沒有任何形式投票,亦無舉手。

38. 本席在聽過關先生和李女士的證供,看過當時出現相關的文件後,認為關先生的證供較連貫,在盤問時沒有動搖,在平衡之下相對可信,所以當關先生的證供與李女士的證供有衝突時,除非本席另有判斷,本席會採納關先生的證供,而不採納李女士的證供。

39. 基於上述的討論,本席認不接受申請人臚列在本《判案書》第20段 (iii)(a),(c),(d),(g),(i),(j)及(k)的質疑。

關於一些不遵守附表3規定的後果

40. 從以上數段的分析,似乎較有力的指控,是法團所發的開會通知,沒有寫出擬通過的議決,而所通過的議決,會因為沒有預先載列於議程之內,所以縱使通過,亦是無效:見臚列在本《判案書》第20段 (iii)(b)和(e)的質疑。本席將在第61至第76段針對這一點再作具體討論。本席在下列數段,一般性的討論若申請人對其他違反附表3的指控,後果該如何判定。

41. 上訴庭楊震權法官(楊副庭長當時的官階)在The Incorporated Owners of The Colonnades v Gordon Tso & Company Limited[11]一案中,對解釋公契、相關條例、業主大會的程序和議決時,有指導性的提醒[12],如下:

“31. 香港多層住宅大廈受該條例的條款約束而大部份亦有公契監管各業主的權責。訂立該條例目的之一亦是為了有效管理多層住宅大廈和其他附帶及相關的事宜。

32. 有關公契和該條例的目的是確保大部份業主的意向獲得尊重及執行而非容許個別業主利用有關條例、條款及程序的空子,以達到不利於大多數業主權益的目的。

33. 考慮有關條例、條款及程序,包括業主大會決議時亦應將這點緊記。

34. 當然這不表示管理委員會能以大多數業主的權益為前提,而無需遵守有關條例和條款。正如上訴庭在蘇振文對置安大廈業主立案法團CACV 302/99案明確指出該條例的最終目的是保障大廈業主的權益,而非是為了方便管理委員會容易辦事,有關的規則亦需嚴格遵守及執行。

35. 但詮釋有關規則時,必須採納全面、整體及合理的方法,確保有關規則的運作對全部業主都是公平的。”

42. 引用這個原則來審視這案的三個業主大會的議決,就是審裁處不能和不應單獨或光看該業主大會議決和有關的通知來作決定,應一併參考在該通知之前,有否通過了什麼相關的議決,和與相關議決的背景。在Incorporated Owners of The Colonnades一案,雖然上訴庭在應用有關原則後,仍判定有關的議決,因沒有在會議通知內列載,所以無效,但這個宏觀、全面、整體的詮釋方式,仍是用來作審視議決是否有效的指導性原則。

43. 申請人在這案的指訴,包括沒有在會議前最少14日發出通知(附表3第2(1)和2(1A)條) (其實這點是胡扯的,因為申請人的證人李冬雲女士,已在作供時同意有在14天前收到通知:見本《判案書》第27段);沒有在14日前張貼通知(附表3第2(2)條);秘書沒有就委任文書發出收據(附表3條4(5)(a)(i)條;委任文書沒有在會議期間被展示(附表3第4(5)(a)(ii)條),但是,縱使是有所違反,但有關的條例,並沒有說明不遵守的後果,這與違反另一些條款,例如附表3 第3(7)條[13],明顯不同,有輕重之分。

44. 雖然本席已對申請人的部分的指控(見第38-39段),作了事實的裁決,否定申請人的指控,但假如本席錯誤,以下的分析,亦說明申請人相關的指控,沒有成功挑戰三個會議有效性的指望。本席認為,附表3所列出的要求,是對召開業主大會會議的程序,作出指導性的規範,違反這些規定,除非附表3明明說清楚違反的後果,否則後果不一定令議決自動無效,按The Incorporated Owners of the Colonnades一案,須從宏觀、全面和整體角度來考慮。

45. 根據郭美超法官(Le Pichon J) (郭美超上訴庭法官當時的官階)在Yip Peter v Asian Electronics Ltd [14]的見解,在不合常規原則(irregularity principle)下,若投訴人只是基於會議的程序中出現一些非正式的(informality)或不合常規(irregularity)的事宜但會議的意向非常清晰(intention of the meeting is clear) ,股東會議或董事局議決的合法性不容受到質疑,這原則,尤其適用於沒有證據顯示若有關人士遵守正確的會議程序,出席會議的人士會作出不同的議決[15]。

46. 上訴庭副庭長高奕輝法官(Godfrey V-P)在The Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre v Jikan Development Ltd [16],主張相同的原則和持有相同的見解,高奕輝副庭長當時認為,主持會議者或秘書沒有遵守《建築物管理條例》附表2第10(4A)及(4B)條的規定,法庭亦不會漠視管委員會已經通過的議決。

47. 上訴庭副庭長鄧國楨法官(鄧終審庭常任法官當時的官階)在 景發工業中心業主立案法團對何振聲[17],指其中須考慮的因素,包括議決是否在多年前通過,及有關維修工程,是否已完成[18]。

48. 從以上的案例可見,上訴庭一貫的取態,並非機械式的來處理違反有關規則的問題,法庭是採取一個宏觀、全面和整體的角度來評估,就算像附表3第2(7)條清楚說明違反的條款的後果,也是採這方式來詮釋,何況是沒有說明違反後果的條款呢!法庭是不會輕易基於技術上的原因來裁定有關的會議議決無效的,這個論點,在前述The Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre 一案在原訟庭法官王式英法官前[19],王法官亦持相同見解[20]。

49. 另外,按Hong Kong Rifle Association v Hong Kong Shooting Association[21],原訟庭法官辛達成 (Saunders J)決定,如要質疑會議的法定人數,須在合理時間提出挑戰,在該案,有關的決定在1994年6月通過,並在13年來已被執行和被所有有關人士視為有效,所以裁決挑戰無效。

50. 在這案,申請人代表李冬雲女士皆有出席三個有關的業主大會,在會上沒有挑戰有關會議法定人數不足,又不在會後馬上入稟挑戰,只有法團追討欠款時才提出,本席認為,就算以2013年業主大會起計算(大會日期為2013年4月27日),入稟(2014年9月12日)並以包括法定人數不足為理據來挑戰該業主大會時,時間相差達17個月,申請人無主動挑戰,議決要進行的工程,又已基本完成,本席認為是太遲緩了,對其他兩個業主大會的挑戰,更是遲緩了。無論如何,本席接納三份會議記錄所顯示的,按記錄,有足夠的法定人數出席。

51. 關於通知,《建築物管理條例》第37條,有以下條款:

“有關本條例召開的會議所通過的議決,不得純以開會通知並無給予有權收到通知的人士為理由而致無效。”

52. 本席認為,這是一個合理的條款。再者,在這案,申請人承認她是收到關於這三個業主大會的通知,假設(只是為討論而假設)申請人沒有收到通知,但李冬雲女士每一次皆有出席有關的業主大會,她參與會議的意圖相當明顯,毫無含糊,並按關毓潮先生的證供(本席信納) ,李冬雲女士以申請人的代表出席,並曾對付諸表決的事情表態(本席相信),加上她又沒有提出證據,說明有多少人真的沒有收到通知,因而沒有出席會議反對,又或因為遲收了通知,以致三個會議議決會有所不同;相反,根據關毓潮先生的證供(本席相信) ,就三個業主大會議決,所有業主(除了申請人沒有按2013年業主大會的議決科款外),各業主都履行議決,就算申請人,都有按2011年業主大會和2012年業主大會的議決行事;另外,申請人代表李冬雲女士,甚至在2013年業主大會,積極參加會議,並欲加入維修工程工作小組[22],但可惜因未有動議或和議者(本席接納這是事實)而未能成功,她又沒有提出相關的證據,說明如果會議重開,一切的程序無瑕的進行,會有一個不同的結果。本席相信這是不會出現的,因所有業主皆遵從這些決議,按前段所提及的“不合常規原則(irregularity principle)”,會議的意向非常清,所以,本席認為申請人以下的質疑,即:

(i) 秘書沒有向各業主在會議前最少14日發放通知,違反附表3第2(1)和2(1A)條;

(ii) 會議通知沒有在會前14天張貼在建築物的顯眼處,違反附表3第2(2)條;

(iii) 秘書沒有向遞交委任文書業戶發出收據,不符合附表3第4(5)(a)(i) 條;

(iv) 委任文書的詳情沒有在會議期間被展示,不符合附表3第4(5)(a)(ii) 條;及

(v) 會議無核實法定人數。

就算假設法團真的違反了相關規定,也對有關三個業主大會及其中通過的議決,沒有關鍵性的影響。

53. 申請人提出這些爭議,毫無意義,本席不接納這幾點爭議會對上述三個會議的有效性有什麼影響。

關於委任文書與法定的委任文書樣式不同等指控

54. 申請人主張的委任文書,見文件冊175頁 ,而按法團提交在有關業主大會所使用的委任文書,是在文件冊179頁。本席把法團的委任文書,與《建築物管理條例》附表1A表格2的委任文書互作比較,留意到法團所用的,主要是(i)在標題上漏寫一個“就”字;(ii)法團在標題的名字,沒有寫對,文書印上“達之路32, 32A, 34及34A業主會議”而不是“...業主立案法團”。本席認為這兩份文件的其他內容,完全沒有任何差異或實質的差異,任何人不會誤會他們委任的代表是會去參加另一個法團的會議。本席認為,一個廣為接受的法律原則,就是法律看重實質(substance),而非表面(form),申請人臚列在本《判案書》第20(iii)(f)的質疑,並不成立。

55. 本席提出的這法律詮譯,可參考香港法例第1章《釋義及通則條例》第37(1)條的規定:

“(1) 如任何表格與由或根據條例所訂的有所差異,只要不影響表格內的內容實質,即不得因此而無效。”

56. 所以申請人這個主張毫無實質義意的。

57. 在審訊時,當申請人代表李冬雲女士盤問證人時,又主張召開會議的通知[23],只是一封信,不是召開會議的通知。本席並不同意,因為在每一個召開業主大會的通知內[24],皆有“召開”的用詞﹑開會的日期﹑時間﹑地點﹑開會的目的﹑和會議希望達成的事情。本席認為,這足夠構成一個召開會議的通告(Notice)。

58. 另外,李女士又稱召開2011年業主大會的通知書下開簽署人旁的描述,是“海達閣業主立案法團主席”[25],召開2012年業主大會的通知[26],描述亦是一樣,所以不是這法團的通知[27]。但本席認為,這應是一時之失,因為該大廈的名字,應又稱為“海達閣”:見民政事務處致法團信件的地址描述,與及法團送民政事務處的通知[28]。再者2011年業主大會的通告,信頭有法團正確的名字;而2012年業主大會的通告,除信頭印有法團名字外,簽署旁還蓋有法團正確名字的印章。本席認為,雖然法團在文件草擬方面,日後須大加改善,但申請人不應誤會她將會出席另一些會議吧。這明顯的手民之誤,不會影響通告的有效性。

59. 其實申請人也派人出席會議,表達意見,甚至參加競選[29] ,現在卻反過來說,這只是一封信而非召開會議的通知,為何李冬雲女士每一個會議皆參與,並按她認為錯的規則參加呢! 她甚至參加選舉,她現在的取態指這只是一封信,並不是開會通知,實屬過份,本席不接納。

60. 申請人提出這幾點來挑戰會議的有效性,是挖空心思,實是無理,從申請人在這點上大做文章,一味鑽空子的程度,可見一斑。

關於沒有把擬通過的議決預先截列於議程內

61. 《建築物管理條例》附表3第3(7)條段有如下的規定:

“法團會議通過的議決,除非議決已列載於按照第2段 [即管委會秘書須在法團會議日期至少14日前,向每一名業主及租客代表發出開會通知] 發給業主的通知內,或附加或附帶於列載的決議或其他事項,否則無效。” (間線後加)

62. 雖然按本席在上段(見第40段至第53段)的分析,在考慮有關議決是否因沒有載列在會議通告內而變得無效時,法庭應採取一個寬宏、全面、整體及合理方法,以確保這條規則的運作,對全部業主都是公平而並不是只談技術性的。但本席同意,在引用有關的原則後,如有關的議決仍不符合該附表的第3(7)條因而變成無效,後果是嚴重的。

63. 從法團證人關毓潮先生的證供(本席接納),該大廈天台漏水的問題發生已久,自2009年起一直困擾法團和天台的住戶,法團亦曾聘請承建商來處理,但仍有漏水發生,所以法團須再次處理,2011年業主大會的目的,是處理天台漏水這個單一議題。有關開會通知的第一段,說明早前已成立的工作小組,對天台漏水維修工程已作招標,並收到12份標書,將會在2011年9月23日開標。而通知的第二段,召開會議,全文(除地點日期時間不在此重覆),如下:

“本廈法團就天台漏水維修工程召開全體業主大會,屆時工作小組將匯報審閱報價書後之建議,並進行表決。事關本廈利益,敬請各業主撥冗出席。如未能出席,煩請委派代表出席。[30]

64. 2011年通知明顯說明,這會議將討論開標後工作小組的建議,並會對相關建議作表決。本席認為,雖然一個較好的做法,是巨細無遺地把所有工作小組的建議,都在通知列載出來,讓與會者知道該有什麼議決會進行表決,但明顯地,該大廈的業主,自2009年常受天台漏水的困擾,多次科款維修未果,現又再招標,在業主大會前,由選出的代表開標,而通告知會各業主,小組將在業主大會上作開標後的建議,並會對此進行表決,而通告亦說明這是關乎大廈利益,本席認為,所有業主在這背景之下,必然知道審閱工程報價後之建議,必定包括選定開標後獲推薦的承辦商、接納其工程造價、和如何籌集有關數目,因為通告說明有建議會進行表決,任何有這大廈漏水背景的業主,從通告中,必然會得出選定天台維修承辦商,和如何集資,是這次會議的必然議題;從另一個角度來看,亦可視有關的議決,是附加或附帶列載於開會通告事項而達致的議決。所以,雖然法團可有更直接和更佳的通告,但本席認為,2011年的議決,沒有違反附表3第3(7) 和第2(1AA)(b)條。

65. 至於2012年業主大會內關於增加管理費的事情,代表法團的方富樂大律師也承認,有關擬通過的議案 ,在通知內應是完全沒有被提及[31]。

66. 本席將在「慣例不用反悔」的項下,討論這2012年業主大會的議決是否有效。

67. 關於2013年業主大會內議決集資成為維修基金以應付停車場維修工程一事,綜合申請人在這條款下的論點,主要是

(i) 在召開會議的通告內,沒有說明集資,又或每戶應付多少;

(ii) 在通告內只說明 “討論大廈維修工程” ,只是討論,並沒有說明要議決。

68. 本席同意召開2013年業主大會的通知 ,只是寫下 “討論”大廈維修工程的,沒有 “議決”二字,但細心留意這大廈已呈堂的其他會議通告,除了2011年業主大會使用 “...並進行表決”一句外,其他的會議通告,皆只用 “討論”,沒有“議決”兩字。本席認為,這應是這法團一般的做法,對非該大廈的業主來說,字面上可看為單是“討論”,但對該大廈的業主看來,特別是申請人的代表李女士來說,絕非如此。本席認為,應按楊振權副庭長在Incorporated Owners of The Colonnades一案,以宏觀、全面、整體和合理的方法來詮釋。

69. 以召開2012年業主大會的通告[32]為例 ,法團在通告匯報了一些事情後,在通告最後部份,有“法團現建議召開特別會議以商討更換看更和維修事宜。”。首先,通告字面的意義可理解為法團 “現在只提議召開”業主大會,而不是“現決定召開”業主大會; 第二,會議只是 “商討”即“商量討論”而非“議決”更換看更和維修事宜,但是有多名業主,包括申請人的代表李冬雲女士皆出席會議,所以最低限度,李女士視這是真正召開的會議而不視之為“建議”的會議;另外,縱使通告以“商討”一詞,但會議中“決定”多項議題,包括更換看的事宜、現任看更何時退休、退休後新入職看更的時薪、工作日數、休息日多少等等;最重要的,議決的事情(調整管理費數額),所有業主,就連申請人也同意執行,所以恐怕光是看字面意思是不足夠、不全面、與該大廈的現實脫節。

70. 又舉另一例子,就2012年4月21日的業主大會(並非這次須審理的三個大會)[33],其通告[34]只是說明 “討論事項”,其中包括 “選舉2012-2013年度執委會委員及核數委員”,而根據2012年4月21日的會議記錄,該大會並不只是 “討論選舉”,而是真正舉行了選舉,而申請人的代表李冬雲女士,更積極參加有關會議和選舉,和議選出核數委員趙美香女士[35]。

71. 從以上可見,如只用字面的表述來理解,就算是申請人包括其代表李冬雲女士也不會接納,文字雖然只用上“討論”、“商討”等沒有與“議決”有關的字眼,對於這法團的業主,特別是這只有24個單位的細小而關係密切的法團來說,本席認為,每名業主皆會明白,這包括對相關的議題付之議決,這個理解和判斷,本席認為是印證上訴庭在The Incorporated Owners of The Colonnades對詮釋會議文件、公契和法例的見解,是合理的,是符合現實的。

72. 另外,申請人指2013年業主大會通告內只說明“討論”維修基金一事,但沒有列明基金多少和每戶的分攤多少,本席認為,亦須以宏觀、全面、整體和合理的方法來審視這通告。

73. 停車場的維修問題,法團早在為召開2012年業主大會的通告內已經列載 [36],並在2012年業主大會中作了詳細的討論 , 2012業主大會中同意跟進停車場的維修,包括重鋪停車場地台等工程,並同意登報招標,當中記錄了法團曾表示財政短拙,並續有以下記錄:

“因此日後展開此項工程時就難免要向各業主籌集資金。”[37]

74. 所以,當召開2013年業主大會,發出有關通告來說明討論關於維修基金時,在這大廈的各業主(包括申請人的代表李冬雲女士) ,應是明白必然包括集資總金額和每戶須負擔的費用,若沒有這兩條,光是討論維修基金,顯得沒有多大意義,反而不符合此大廈法團早前一貫的做法和各業主一貫的期望。

75. 同樣的通告,若在其他法團發出,可能另有結論,但本席認為,對這個只有24戶業主而各人的關係相對緊密的法團來看,再加上相關的背景,這個理解是合理的。

76. 從這個角度看來, 2013年業主大會關於集資的議決,滿足附表3第2(1AA)(b)條的規定,符合附表3第(3)(7)條。

關於沒有把當選委員通知土地註冊處處長

77. 法團的代表關先生在這案作供,同意法團一向以來誤以為只須將業主週年大會的會議紀錄和新委員名單,送往民政處即可[38],所以本席接納申請人的證供,法團最後登記的委員會成員明細,只是截至2008年4月26日的情況,按2008年5月14日向土地註冊處處長呈交的委員會名單,如下[39]:

(i) 主席:王國權先生

(ii) 司庫:關毓潮先生

(iii) 秘書:黃美霞女士

(iv) 委員:朱肇鏘先生

(v) 委員:Chartpack Machinery Company Limited

(代表李冬雲女士)

78. 根據《建築物管理條例》第12(3)條,法團的秘書須在任何管理委員會成員改動後的28日內,以指定的格式通知土地註冊處處長有關改動,根據該條例第12(4)條,若沒有如此行動,該秘書即屬犯罪,一經定罪,可處以罰款。但法律沒有指當選的委員沒有合法當選,又或指有關委員當選無效,換句話說,這不屬於法團不能運作,又或不等於委員或主席無權履行他們在法團下的權責:見林文瀚法官(上訴庭林副庭長當時的官階)在The Incorporated Owners of Beauty Court v Hon Ping Kay 及Lau Oi Wah案[40]。法例的目的,應是加諸於秘書一個相當重的法律責任,以致有關法團管理班子的資料,可以馬上更新,供公眾查閱:見《建築物管理條例》第12(5)條。

79. 所以,光是違反《建築物管理條例》第12(3)條,不會令有關當選委員不能成為當選委員,也不能使他們不可行使有關職權,他們通過的議決或行為,不應受影響。

關於沒有向法團秘書提交陳述書

80. 如管理委員會委員沒有遵守附表2第(4)3條,法律的後果就是該委員須即時停任(shall cease to be such member)。法團的證人關先生確認,自2009年起沒有向書記提交過任何陳述書(亦是沒有聲明書吧),所以,所有委員,按上述條文,縱使當選,自2009年當選後21天後,便已停止。

81. 本席同意這是一個嚴重的問題,因為法團的權力核心,頓成真空,法律賦予法團行使的權力和須負上的責任,無法行使和承担,對外的法律責任,亦可能頓成模糊和無法履行,對法團的後果,可是災難性的。

82. 上訴庭在The Incorporated Owners of Finance Building v Bright Hill Management Consultants Company Limited [41],面對類似的問題。該案所要處理的問題,是一名小業主拒絕支付管理費,與及拒絕支付維修費,遭法團追討,但不爭的事實,該法團自某一個業主大會後,便再也沒有召開任何業主大會,按《建築物管理條例》附表2第3條,獲選的委員須擔任有關職位,直至新一屆委員會委員按該條例獲委任止,但附表2第5(1)條又說明,第二次業主大會和其後隔一年的業主大會,所有上一屆的委員必須卸任,該條例附表3第1(1)條,亦說明管委會須在成立之後的15個月召開第一個業主大會,又或其後每12至15個月內召開期後的業主大會。這些條文結合的效果,明顯可解釋為上一屆選出來的委員會,自動在應開但未開的業主大會最後期限那日卸任。這案在土地審裁處一審時,當時的審裁官採納這個解釋,認為管理委員會已失效,撤銷了這法團的所有申請,法團遂向上訴庭提起上訴。

83. 上訴庭以2:1 (上訴庭庭長梁紹中法官和上訴庭胡國興法官同意,但上訴庭張澤佑法官持相反意見)不同意這個觀點。胡國興法官引用《建築物管理條例》的多個條款,來支持他的論點,包括:

(i) 引言(preamble)

“本條例旨在利便建築物或建築物群的單位的業主成立法團,並就建築物或建築物群的管理以及由此附帶引起或與此相關的事宜而訂定條文。”

(ii) 該條例第29條:

“除本條例另有規定外,本條例授予法團的權力及委以的職責,須由管理委員會代表法團行使和執行。”

84. 綜合胡上訴庭大法官(胡副庭長當時的官階)的分析,他認為如解釋有關條例而結論管委會停止存在或運作[42],將會帶來大廈管理真空,而令該條例第18條法律加諸與法團的權力無法行使,責任無法承擔,而令該條例第29條委予法團的權力和職責,例如收取管理維修費,委任承辦商保養維修大廈的公用地方無法進行,他認為這個相對嚴謹的取態,不應被採納用來解釋有關的條款,因為這取態違反條例的主旨(與及附表2第3條)。

85. 胡法官的判決,是如果沒有按時舉行另一個業主大會,則上一屆的管理委員會不會停任,並將繼續運作,直至另一個業主大會舉行而新一屆的管理委員會成立為止。

86. 梁紹中上訴庭庭長表示,當法團存在時,須有管理委員會存在來行使一切權責,特別對共用地方的管理[43],所以,若真的沒有另一屆業主大會,梁庭長的看法與胡法官一樣。他並指政府(Authority),亦可以按《建築物管理條例》的條款來介入。

87. 有關的看法,上訴庭在案件Leung Ho Sing & Others v Shum Yiu Tung & Others [44],也同意並持相類的看法。除了這與條款的恰當解釋有關之外,袁家寧上訴庭大法官亦表示,有關條款應是預期(envisaged)有一個連慣的管理委員會而沒有真空期的[45]。

88. 同樣地,本席認為,去詮釋由於沒有申報委員資格的聲明事/陳述書而帶來的後果,亦應採納一個相對嚴謹、狹窄,並以儘量不癱瘓法團運作的目的來解釋,以致法定權責得以行使,業主的權益得以保障為大原則。

89. 以這個角度來詮釋,縱使所有新當選的委員因沒有向秘書提交資格陳述書 / 聲明書而停任,2008的管理委員會(見本《判案書》第77段)仍然按附表2第3條存在,直至下一屆有效選出為止。

90. 另外一個觀點,可從以下多個案例清楚了解。高等法院朱芬齡大法官(朱上訴庭法官當時官階)在The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building v Kwai Fung Industrial Limited [46]一案中,同意陳江耀土地審裁處法官(陳土地審裁處庭長當時的官階)在另一案件的分析[47],即一個業主立案法團的管理委員會,就像一家有限公司的董事會,朱法官進一步指出[48],管理委員會成員的委任是受《建築物管理條例》所管轄,按該條例第29條,法團把權責下放(delegate)到管理委員會,所以管理委員會是法團的代理人。按朱法官的見解,法團委員和業主的法律關係,類似一家有限公司內董事和股東的法律關係,而法團委員像董事般只是獲授權行事,代表法團。

91. 陳江耀法官在另一案Mok Ping Cheong Adolf and Chan Sau Chun v The Incorporated Owners of Ma’s Mansion [49],進一步類比法團的成員是有限公司的股東,而管委會成員類比有限公司的董事。股東在股東大會,可在董事不能(cannot) 或不會(will not)行使有關權責時,行使有關權責[50]。而當公司沒有董事時,股東在股東大會,可行使原來由董事會所行使權力:見另一上訴庭案Miracle Chance Limited v David Yuk Wah Ho [51],上訴庭大法官羅傑士(Rogers JA)在第11及第14段的見解。

92. 相似的見解,亦在前述The Incorporated Owners of Finance Building 上訴庭張澤佑庭法官的判詞亦可看見,在該案例的第17和18段,張澤佑法官指有關業主立案法團若沒有有效的管理委員會,由於法團的最終權力在業主大會: 見《建築物管理條例》第14(1)條,法團的成員(即業主) 可召開業主大會。

93. 本席認為,以上述方法闡釋有關條文,是合理的,所以假如真的沒有任何在任的委員或有效的管理委員,業主們可透過業主大會(正如有限公司透過股東大會一樣)來通過管理法團的事宜。但仍要面對一個問題,就是業主們召開業主大會,仍須符合有關的法例或對所有業主有約束力的大廈公契呢。

94. 本席同意代表法團方大律師的陳詞,他指大廈公契的第10(ii)條[52],有關大廈的業主,可不時對關乎大廈的事宜,召開會議和通過決定,而有關的會議,可由該大廈不少於20%的業權份數的業主召開;條款亦無規定通知由誰發出。另外,按該公契第10(iii)條,通知期是7天[53]。

95. 本席認為,公契對召開業主大會的程序與《建築物管理條例》附表3的程序沒有衝突,因為附表3主要是針對當立案法團有一個能正常運作的管理委員會,條文內對各名有職位人士(office bearer)的權責,有清晰的分工和規定,但當沒有能運作的管理委員會,本席認為,業主們引用大家在購置其單位時同意遵守的公契條款,是合理和可行的。土地審裁處黃一鳴法官在Hose Specialist Limited v Yan Yuet Mei [54]第7段,有相類似的見解。

96. 在這案,根據法團證人關先生的證供,他召開2011年業主大會、2012年業主大會和2013年業主大會前,他都確保最少5名業主出席那些會議,這些業主起碼包括他本人、法團秘書黃美霞(32A, 5/F)和其他委員。除了他稱法團的委員連核數員是5人外,這是一個只有24戶業主的大廈,原戶主大多數是公務員,早已互相認識,相處和洽,從提交會議記錄中,有相當溫情的紀錄,除記錄得業主離世時的年紀,並會向其家人慰問,對死者的致謝,可推斷法團成員關係一般相當和洽[55],所以本席相信關先生的證供,法團委員是獲得其他業主信任,法團主事人認為最低限度核心成員同意並能出席,便可召開大會,所以,作為事實的裁斷,關先生在召開業主大會時,必與最少5名業主商量才召開[56]。按計算,關先生是前座(32號)的業主,擁11份不可分割份數,但黃美霞是後座(34A號)的業主,擁有12份不可分割分數,最簡單的計算,是假設其餘約定開會人士名每人11份,5人共56份[12+(4x11)],該大廈共有276個不可分割份數,20%為55.2份,56份剛是足夠20%,可按公契召開業主大會,以這個方式召開,可視為妥獲20%業主授權開會,通知期只須7天[57],10%不可分割份數為合法人數[58];授權書沒有規定格式,只需在會前24小時交予秘書。

97. 綜合及基於上述各段分析,本席的看法是:

(i) 違反附表2第4(3)條向秘書呈交資格陳述書/聲明書的規定而帶來根據第4(4)條該委員須停任,不應帶來使法團停止運作的後果,所以雖然有關委員“停任”,但舊任的管理委員會委員將繼續留任,直至另一有效的管理委員會再被選出為止,以這看法,就算每名管理委員會委員沒有提交其資格陳述書 / 聲明書而致停任,那前一屆的委員會按附表2第3條留任,直至新一屆符合資格的委員上任止。雖然附表3第2(1) 條指秘書有責任發出會議通告,但附表3條1(1) 條規定召開業主大會是管理委員會的責任,所以當通知由委員會其中一員(在這案三個會議的通知皆是由關先生簽發) ,本席認為,由於召開會議的目的無爭議,沒有證據指這是越權或沒有委員會授權而發出,本席認為召開會議的通告有效,會議亦有效。

(ii) 假若本席在(i)段的詮釋錯誤,又或因所有委員從無作陳述書 / 聲明書,因而並無有效的管理委員會存在,舊的又不能留任,法團的權力,將落在法團的業主大會內,正如有限公司在無有效運作的董事會而須以股東大會決定公司的事情一樣,現三個業主大會的召開,雖原以為按《建築物管理條例》召開,但既然被指缺乏有效的管委會,那為有效管理大廈,不讓因管委會真空而帶來災難性的後果,符合《建築物管理條例》的立法目的,本席認為,業主們的會議,符合公契召開業主大會的條件,所以,三個會議的召開,不會光是因沒有提交有關資格的陳述書/聲明書而變得無效。

關於管理費的分攤問題

98. 該大廈公契內訂明大廈管理者(Manager,在公契內指委員會[59]),須擬備每年的預算案,以支付有關日常管理、保養、維修該大廈的費用,亦用來支付突發或非經常性的開支(包括一個基金(sink fund))[60],有關的條文,如下:

“11(iii)The annual budget shall be an estimate by the Manager of the management expenses ...such management expenses shall include the following, namely-

......

(n) A sum for contingencies (including the provision of a sinking fund to meet expenditure of a heavy and /or non-recurrent nature).”

99. 而每一業戶,須平均分擔有關的管理費用[61],公契第11(iv)有如下記載,:

“...Each owner shall be deemed to have notice of the amount of contributions to the management expenses (which is to be shared equally) payable by him hereunder in respect of his unit when the annual budget is displayed for inspection.” (間線後加)

100. 另外,公契11(ix)(b)[62],有以下的條款:

“subject to clause 11(x)[63] hereof, each owner shall:-

(a) .....

(b) Pay to the Manager the monthly management fee on the first day of each month and such management fee shall be shared equally between the owners.” (間線後加)

101. 從11(iii)(n)及上文下理可見,有關的基金 (sinking fund),每年皆有撥備來作不經常但較大和不預知的開支,本席可以想到的例子,是電梯的馬達突然損壞,須馬上更換;又或公共天線在颱風後損毀須更換,這是突發的,不是慣常出現的,但可以想像是必然出現的,但當出現時,費用是相當的,這些開支應屬這 sinking fund所涵蓋,每年可作預算,以備不時之需,而這些錢,按公契是平均分擔的。

102. 《建築物管理條例》第20至22條,也有談及一項備用基金 (Contingrney Fund),本席認為,公契內的Sinking Fund,其意義與法例第20條所指的備用基金性質相似。按上述20至22條的條文,有關大廈管理費的釐定,管委會須先根據大廈公契來定管理費,若沒有公契,又或公契沒有說明,則分擔按業權份數來釐定。

103. 按這分析,這大廈每一戶的管理費應是相同的,與在2012年業主大會所通過的不同,換句話說,日常管理費若有不同分擔額,違反公契的規定。

104. 但《建築物管理條例》的附表7的第4(1)和4(2)條,說明經理人(如有法團這經理人的職責由法團承擔)須設立並維持一項特別基金(Special Fund),以備應付某種開支,而這種開支,並非他預期每年須承付者(a special fund to provide for expenditure of a kind not expected by him to be incurred annually),而法團籍業主的決定(按該條例第34D(3) (a)條,即業主大會),可釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款額,以及須付該款的時間,由於有關的特別基金(Special Fund), 是用來針對一些並非每年須承付者,因附表7沒有規定須按什麼分攤比例,所以無論分攤的比率多少,如業主大會通過了,因為是業主大會的議決,按《建築物管理條例》第14(1)條,這議決對每一名業主之皆有約束力。

105. 本席認為,一般的大維修又或一次過的維修款,其性質與這個特別基金相類。林文瀚法官(林副庭長當時的官階)在The Incorporated Owners of Beauty Court [64]的第33段,有相類似的見解:該案案情見下第107至109段。

106. 本席認為 2011年業主大會和2013年業主大會所通過的維修條款,與特別基金相似,數目以業主大會通過的為準,所以從款額來判斷,沒有抵觸公契,又沒有違反《建築物管理條例》。

慣例不容反悔 (Estoppel by Convention)

107. 在The Incorporated Owners of Beauty Court 一案,林文瀚法官(林副庭長當時的官階)要處理的個案,是該案申請人即法團,向答辯人追討入稟前所積欠的管理費﹑備用金﹑按金﹑一些法團的實質開銷﹑更換升降機的分攤數和外牆維修費等[65] ,而答辯人(該法團的兩名業主),則認為法團所要求他支付和分攤的不合理和不合法。當中答辯人拒絕繳付每月的備用金,是自1997年7月至1999年2月的部份,他們不繳交的理據,是1990年通過該管理費的會議紀錄,顯示沒有表決,但該案的答辯人,卻自1991年起,便向法團支付着該聲稱有爭議的備用金,直至1997年6月, 又自1999年3月起再支付。

108. 林法官指既然所有該屋苑的業主都有遵照法團之要求,長期地支付每月300元的備用款,不論1990年的議決是否有效,法團一直都有該項收入,並且運用該等款項作為法團之經費,長年累月,如果容讓答辯人在當時當日推翻一貫的做法,將對法團及其他業主十分不公平,林法官應用(estoppel by convention) (中文可譯作「一貫既定做法,不容反悔」或「慣例不容反悔」[66])之法律原則,裁定該各答辯人需支付有關的備用金[67] 。

109. 要注意的,是林法官在應用「一貫既定做法,不容反悔」的原則時,己經考慮到

“不論1990年12月14日之大會中是否有效地通過該項議”[68](間線由本席後加,以表重要)”

如果容讓該案的答辯人反悔,對法團和其他業主不公平。

110. 香港終審法院在Siegfried Adalbert Unruh v Hans-Joerg Seeberger & Eganagoldpfeil (Holdings) Limited.[69]對「慣例不容反悔」(Estoppel by Convention)的法律原則,有更清晰和權威性的解釋。在該案,終審庭常任法官李義在第129段,引用的定義如下:

“...an estoppel founded on an “assumption [which] formed the conventional basis upon which the parties entered into contractual or other mutual relations, such as bailment” as a distinct species of estoppel in pais (by conduct) at common law, ...”

(中文大意翻譯: 這普通法下其中一類不容反悔,是建基於一個假設(assumption),而這個假設是成為雙方進入一個合約關係或其他相互關係依循的基礎)

111. 按李義終審庭常任法官詳細的分析,(Estoppel by Convention),包含以下幾個元素:

(i) 雙方依據一個共同的假設(Common Assumption),進入一個法律關係[70] ,這共同假設的發生,可能是締約雙方分別(並通常是錯誤地)向對方作出一些表示,而雙方然後按一些假設繼續與對方交易,這個令對方最終依賴而進入關係的行為,應是相當清晰的,重點是雙方進行交易/交往是基於這個共同的假設,而這假設不一定是真實(true)又或是最終法律正確(correct)的,換句話說,這是一個雙方都一同接納為行事基礎的誤會或錯誤理解;

(ii) 雙方假設的事情是清晰的,以致法庭能最終判予它有效的[71]

(iii) 這共同的假設可以關乎事實性的(fact),又或是法律性的(law)[72] ;

(iv) 雙方基於這共同的假設,最終進入一個法律關係(legal relationship),或進入一個交易(transaction), 例子包括[73]:

a) 甲乙雙方錯誤相信,乙方的擔保,可以有效涵蓋甲方子公司給乙方子公司的貸款,基於這個錯誤的共同假設,甲方繼續貸款給其子公司,以容讓其可貸款給乙方的子公司,由此而引發甲方的負債並利息積不斷累積,按這原則,乙方不能反悔,主張其擔保無效;

b) 甲乙雙方共同相信(錯誤的),甲方在法律上向乙方的代理人送達文件,是有效的(但其實是錯的),但基於雙方的相信,甲方向乙方的代理人送達文件,而沒有在限期內直接向乙方送達(這才是法律容許的),按這原則,當送達時間已過,乙方是不能反悔說甲方並無有效向他送達;

c) 甲乙雙方,相信有一仲裁條文有效,但其實這條文於法律是無效的,基於此條款,雙方已進行仲裁,最後乙方發現,這條款無效,進行另外的程序又過了時限(time-barred),按這原則,乙方是不能稱這條款無效,;

(v) 進入關係之其中一方,如企圖脫離(depart)雙方共同的假設或放棄(abandon)這假設,會對另一方造成不公平,因為另一方是基於這個共同的假設而進入這關係的,並且,這另一方會因反悔方另外採取其他立場而引發虧損[74]。引用在(iv)的例子,最後兩個例子是甲乙雙方基於共同的假設而直接發生關係,但第一個例子則不是,該例子有共同假設的是甲乙雙方,但進入關係的是第三方,這都是法律在這個「慣例不容反悔」的原則可引用和涵蓋的,因為容讓反悔會引發對另一方不公平。

112. 本席認為這「慣例不容反悔」或稱「一貫既定做法,不容反悔」的原則,對這案十分適用。

綜合和總結

113. 正如本席在前段的分析,列在本《判案書》第20(iii) (a)至(k)段各式各樣違反附表3的多個條款,除(iii)(b)和(e)是有實性的指控外,其餘的都是明顯沒有根據的;另外,針對沒有向土地註冊處處長提交獲選的管理委員會委員,不會令管理委員會不能運作。綜合本席在本《判案書》內的分析,對三個業主大會是否有效的指控,本席認為只有以下三個問題,後果是嚴重的,須要認真考慮:

(i) 各當選委員自2009年度起,沒有向法團的秘書,在當選日起21日內,送交任何附表2第(3)條的陳述書/聲明書,按附表2第4(4)條,該委員便即停任管理委員,如是者,法團管理委員會屬真空狀態,無法召開任何會議,而所有會議均屬無合法權力召開(包括2011年業主大會,2012年業主大會和2013年業主大會) (“管委會委員停任的問題”);

(ii) 由於三個業主大會關於申請人要付款的議決,無在相關召開會議的通知內列載,有關的議決,按附表3第3(7)條規定無效 (“議決無在通知列載的問題”);

(iii) 2012年業主大會來通過前座和後座業主所繳付每月的管理費不同,違反大廈公契的第11(ix)(b)條(“收費不符公契的問題”)。

114. 關於管委會委員停任的問題,本席在此《判案書》的第40至42段另80至97段已經分析過,有關附表2的詮釋,不應把法團置諸癱瘓的地步,所以,若按有關的條例當屆的委員會己停任,早前一屆的仍然有效,直至下一屆按法律有效的管理委員會被選為止。在這案,最後有效的一屆委員臚列在本《判案書》第77段(本席接納),當時,關毓潮先生雖是司庫,但由於他的證供顯視開會通知每每是他與多人商量,包括黃美霞(她是該屆的秘書,亦是以後多屆的秘書),所以可視作他代表管理委員會發出開會通知。

115. 本席在前亦說明,如本席上述的詮釋錯誤,由於法團無有效的管理委員會,法團的權力落在業主大會,所有事情由業主大會作定奪。由於按公契20%的業主可召開業主大會,這案的三個業主大會,皆滿足這個要求,所以業主大會已符合公契合法召開,當中通過的議決合法,對所有業主均有約束力。

116. 關於議決無在通知列載的問題,本席在本《判案書》第61至76段已有分析,結論是2011年業主大會和2013年業主大會及其相關的議決是有效的,相關的挑戰是不成立的,但對2012年業主大會關於增加管理費的挑戰,似乎是成立的,因為這議決,沒有與任何在通知書內任何的議題,亦沒有直接或間接附加或附帶於任何相關的議決或其他事項。

117. 另外,關於收費不符合公契的問題,本席在《判案書》第98至106段已有分析,2011年業主大會通過不經常維修天台的費用,與及2013年業主大會通過不經常維修停車場的經費,符合《建築物管理條例》附表7內的規定,但2012年業主大會內關於每月的管理費,明顯與公契的第11(iv)條和第11(ix)(b)條相違背。

118. 但本席認為,這三個業主大會,無論是會議,抑或是其中所通過的議決,包括申請人現挑戰的三個要她付錢的議決,按本《判案書》第107至111段所述的「慣例不容反悔」的原則,不應被宣告為無效。

119. 引用這「慣例不容反悔」的原則到2011年的業主大會,就算假設申請人所主張的事實全部獲審裁處接納[75],她出席有關的會議,當選定承辦商和議決每戶承擔$8,000之時,申請人在通過後沒有即時反對,不但如此,更付了款,假如是基於錯誤的基礎,但各方皆接受這結果,法團亦基於此,與第三者進入一個法律的關係,與承建商簽約,各業主一起科款,不爭的事實,是有關工作已於2013年完成,申請人現在反悔,認為原來的基礎有錯,應推翻,試問若推翻,由於有關之工程已經完成,退款須其他業主共同科款給申請人,但明顯修補天台防水層屬法團的責任(由於法團是所有業主的共同體(embodiment),所以包括申請人),容許申請人脫離(depart)或放棄(abandon)這個雙方原來的同意(即概念中的“共同假設”)而退款,對法團和其他業主絕對不公平,從這個角度來看,申請人的主張不能接受。

120. 引用這個原則到2012年業主大會,包括當中調整每月的管理費來看,本席認為,雖然有關數額與公契不符,而議決亦沒有在有關的通知內臚列,又不能說是附加(ancillary)或附帶(incident to)任何相關的議決或其他事項,在這案,按申請人代表李冬雲女士的證供[76],她稱在2012年業主大會討論加管理費時是反對的,她稱法團沒有通知擬表決加費;加幅又不是每戶都一樣,再加上加幅甚高。但申請人沒有在其後合理的時間內挑戰,反而繼續並在稱有經濟困難的情況下[77],仍然按這個基準,繳交了18個月,這不是一個好的明證,說明她最終也是接受了嗎? 她現在要推翻的管理費,按法團的證供(本席相信),所有人都已按這基準繳交了,申請人也交了,一直至2014年4月才脫期,本席認為,這些管理費一直用來支付保養維修大廈的所有公用設備,法團以這個基礎行事,最低限度直至這一年的財政預算,皆以這個基準來制定,這已是一個各方已經接受了的基準,縱使不符合公契,又或是議決無列載在通知,算是錯誤的,但按「慣例不用反悔」的原則,審裁處是不應該容許申請人現在反悔的,因為反悔,對其他業主不公平。

121. 本席認為,一個較公平的做法,就是在不容申請人反悔之餘,應同時指示法團在新一個財政年度,以公契第11(iv)條和第11(ix)(b)條的平均分擔的原則來制訂來年預算和每一業主分攤得每月的管理費。

122. 關於2013年業主大會和在其中成立維修基金和申請人須科款$44,000的議決,本席認為,這「慣例不容反悔」的原則也適用。本席在前段已分析申請人提出的質疑不成立,但假設(只是為討論而假設,並不是事實的判定)申請人主張的事實獲接納,但法團和所有業主皆視2013年業主大會是一個業主大會,申請人也是,申請人甚至表示要加入在開會通知內只寫成以下模式的議程:

“(五)討論大廈維修工程,包括:(e)成立維修工程工作小組”

可惜未能成功。由此可見,根本當時法團和業主(包括申請人),皆視2013年4月27日在業主大會內所進行的事情是合乎程序的。

123. 本席不接受李冬雲女士在審訊時遭盤問時的口供,即在提出每戶科款$40,000/$44,000時,所有人包括她皆沒有作聲,她甚至指自已沒有什麼回應。這是一個不正常的反應,一個合理的推論,是與會者已心中有數,需要付款。本席認為這個推斷是合理的。在盤問時,李冬雲女士同意代表法團的方大律師的指出,她一直沒有反對這$40,000/$44,000的集資議決,直至法團到小額錢債審裁處追討申請人才提出[78]。

124. 再者,申請人的代表李冬雲女士更積極參與會議,雖然她或許不同意科款的數額或甚至科款,但當場沒有表示這是違反任何規條的,在事後也沒有任何表示,以致法團繼續向其他業主進行科款,並按原來計劃聘用承辦商對停車場進行維修,全部業主除了申請人皆按這科款計劃支付,維修在2014年4月竣工,工程費用付清。假設申請人在法團入稟小額錢債審裁處時已提出反對,她的反對也來得太遲。但是本席在平衡兩方證供後,是接納法團證人關毓潮先生的證供[79],即申請人的代表李冬雲女士,在小額錢債審裁處,曾向關先生表示希望分期付款,如此,申請人根本直至當時,仍是接受這個議決,申請人不能支付,可能是經濟上出現問題吧了。

125. 本席認為,雙方接納2013年業主大會的有效性是相當明顯的。基於她當時的取態和無任何的反對行動,而這也是這法團一貫獲授權的行事方式,法團與承辦商簽約並最終完成工程的付款,而工程的利益亦包括申請人擁有一個停車位的停車場。現在宣告有關議決無效,對法團其餘的業主,絕對不公平,所以引用這個原則,縱使法團是錯誤了,但雙方基於這個錯的假設,完成了集資和維修,審裁處是不能接受申請人現主張頒令2013年業主大會和支付維修費$44,000的議決無效。

126. 申請人代表李冬雲女士亦主張法團無權通過一些議決,來維修私人擁有的停車位。本席認為,因為「慣例不容反悔」適用,那怕議決又冒犯了她所指的原則,亦對她的案情沒有幫助,因為法團基於雙方的一個共同假設,無論這假設是對是錯,而進入一個法律關係(所有業主皆付款並法團與承辦商訂立合約和維修) ,並且已經完成,費用亦已支付,法律便不容反悔。

127. 本席接納法團關毓潮先生的證供,法團在2015年12月19日已經再召開業主大會,當日選出新一屆的管理委員會委員,並且各委員已經向當選秘書提交附表2第4(3)段的陳述書,並已向土地註冊處處長以法定表格提交了名單,基於此與及前述的理由,本席實看不出申請人有什麼理據,要求審裁處頒令管理委員會無效,並委任她為管理人(Administrator)。綜合申請人代表李冬雲女士在《反對通知書》、證人陳述書,與及她在庭上作供時的表現,假設(只是為討論而假設,並不是本席同意申請人的主張)須要委任管理人,本席也不接受李冬雲女士是合適的人選,她在這案提出的論點,明顯不以法團整體利益為依歸。

128. 至於申請人要求審裁處頒令廢除法團與梁國堅律師行有關本案的委任合約,本席從李女士的結案陳詞,得知其理據,是因為法團所有委員已停任,無法執行任何委任的權力。由於審裁處不同意申請人的主張,沒有頒令廢止上述三個業主大會當中的議決;再者,本席接納法團在2015年12月19日所召開的業主大會後,新選任委員有向秘書存檔陳述書,所以法團現已由有效的管理委員管理,可以有效開會,或委任律師,本席不接納申請人的主張。

129. 申請人稱法團在該大廈大堂和她單位門外張貼追討的文件,影響她的生活。從申請人指稱張貼的文件[80],應是到小額錢債審裁處追討之前發出的催收信函[81],本席已責成法團在張貼關於追討或訴訟的文件時,必須依法處理,不能構成滋擾。本席透過關先生理解,法團沒有再在該單位和大堂外張貼什麼,所以申請人要求移除張貼什麼文件,本席不會作任何命令。

命令

130. 基於上述理由,本席現頒令如下:-

(i) 申請人在這申索案的所有訴訟請求(除關於她投訴污水倒灌的事情外)全部撤銷;及

(ii) 法團須於緊接的下一個財政年度,按大廈公契調整每月各戶須支付的管理費。

131. 兩個小額追討沒有被轉移到土地審裁處,而法團在這案亦沒有反申索,所以有關法團向申請人追討每月的管理費,與及$44,000的停車場維修費,由於不是這案法團的訴訟請求,本席不在此頒任何命令。但本席認為,按這案的結論,申請人須按2013年業主大會支付法團$44,000。

132. 另外,就第二個小額追討,本席在聽過證供,接納在事實上,申請人只交管理費至2014年3月,自2014年4月起,沒有再支付,直至法團入稟追討。由於本席已撤銷申請要求2012年業主大會議決無效的申請,所以2012年議決對申請人具約束力,法團可按申請人早前向審裁處承諾履行的情況來計算,究竟申請人尚欠法團的管理費多少,然後雙方協商如何支付尚欠的數額,又或如協商不了,是否繼續第二個小額追討,又或另起訴案追討。

133. 本席實看不出訟費不按一般原則:即訟費除訴訟結果而走(Costs to follow the event),現頒令申請人須支付法團這案的所有訟費,包括大律師證書與及所有保留待決的訟費令,按區域法院基準,如雙方未能協議數額,交法院評估。



	黃敬華法官
	土地審裁處

申請人:無律師代表,由李冬雲女士代表應訊。

答辯人:由梁國堅律師行轉聘方富樂大律師代表應訊。

[1] 見2016年3月1日上午審訊開始時李冬雲女士的證供。

[2] 文件冊/240頁

[3] 申請人的結案陳詞(無日期,但在2016年3月16日送交審裁處)第14和15頁

[4] 見申請人結案陳詞第4及5頁內第14和15段。

[5] 見方大律師結案陳詞第53段

[6] 見李女士在2017年3月1日上午遭盤問時的證供

[7] 見文件冊/83頁

[8] 見文件冊/127頁

[9] 見文件冊/127頁第(五)項: “停車埸維修工程”

[10] 見關先生在2016年3月2日中午休庭前的口頭證供

[11] (未經法律彙編報導)CACV 131/2005, 23/12/2005

[12] 見Incoprporated Owners of The Colonnades第31至35段

[13] 附表3條3(7)條規定: “法團會議通過的決議,除非決議已列載於按照第2段發給業主的通知內,或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項,否則無效。”

[14] [1998] 2 HKC 96

[15]有關原則麥國昌暫委區域法院法官引用The Incorporated owners of Nos 6,6A,6B,8,10,12,14&16 Wing Kwong Street(In Compulsory Liguidation) v Wong Kang Ming (未經法律彙編報導) DCCJ 4022/2012,20/4/2015,見第50-53段

[16] (未經法律彙編報導), CACV 122/2000, 27/6/2000

[17] (未經法律彙編報導), CACV 47/2006, 2/4/2007, 第26-27段

[18] 該案的第27段

[19] (未經法律彙編報導) HCA 14915/1998,24/3/2000

[20] 見該案第3頁

[21] [2007] 4 HKLRD 121

[22] 見文件冊/128頁

[23] 例如召開第二次業主大會的通知(文件冊/84頁)

[24] 見文件冊/82/84/123頁

[25] 見文件冊/82頁

[26] 見文件冊/84頁

[27] 召開2013年業主大會的通知下開簽署人旁沒有其他描述,但蓋上有法團名字的印章

[28]見文件冊/160/161頁

[29] 見文件冊/128頁第(七)點

[30] 見文件冊/82頁

[31] 見方大律師的結案陳詞第13段

[32] 見文件册/84頁

[33] 見文件册/92-97頁

[34] 見文件册/91頁

[35] 見文件册/95頁

[36] 見文件册/85頁討論事項C(1)

[37] 見文件册/86頁上

[38] 見法團證人關毓潮先生2015年9月29日書面證人陳述書第2頁(附件八)(文件冊/136頁)

[39] 文件冊/81頁

[40] (未經法律彙編報導) LDBM29/2001, 16/7/2001第8-10段

[41] (未經法律彙編報導) CACV 386/2000, 29/11/2001

[42] 見The Incorporated Owners of Finance Building 第35段

[43] 見The Incorporated Owners of Finance Building 第44段

[44] (未經法律彙編報導) CACV 108/2006, 21/7/2006

[45] 見Leung Ho Sing案第16-18段

[46] (未經法律彙編報導) ,LDBM 208,209,210,212,222,226,20/2002,17/2/2005

[47] 恆麗園業主立案法團第四屆管理委員會訴恆麗園業主立案法團第二屆管理委員會及恆麗園業主立案法團第三屆管理委員會(unreported) LDBM 73/2004, 第6段

[48] The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building第23段

[49] (未經法律彙編報導) LDBM 331/2004,26/1/2005

[50] 見Mok Ping Cheong Adolf 第20段

[51] (未經法律彙編報導) ,CACV 298/1998,4/5/1999

[52] 見文件册/231-232

[53] 文件冊/232

[54] (未經法律彙編報導) LDBM 82/2009, 12/2/2010

[55] 文件冊/94/95/96

[56] 按由申請人提交的文件,法團的管理委員會成員共5人(文件冊/81)

[57] 公契第10(iii)(文件冊/232頁)

[58] 公契第10(iv)(文件冊/232頁)

[59] 公契第8(ii) 段 (文件冊/229頁)

[60] 公契第11(iii)(n) 段 (文件冊/235/238頁)

[61] 公契第11(iv)段(文件冊/238頁)

[62] 公契第11(ix)段(文件冊/240頁)

[63] 公契第11(x) 只是說公契內的首名業主不用付管理費,首名業主是政府,以The Financial Secretary Incorporated行事

[64] (未經法律彙編報導) LDBM 29/2001, 16/7/2001

[65] 見The Incorporated Owners of Beauty Court第4段

[66] 按《香港英漢雙解法律詞典》Butterworth’s, 2005, 第691頁

[67] 見The Incorporated Owners of Beauty Court 第26段

[68] 見The Incorporated Owners of Beauty Court 第26段

[69] [2007] 2 HKLRD 414; (2007)10 HKCFAR 31

[70] Unruh第133-137段

[71] Unruh第138-139段

[72] Unruh第140-141段

[73] Unruh第142-149段

[74] Unruh第150段

[75] 即包括管委會是無效、通知無效、議決沒有列載在開會通知、議決數額不符公契、會議不合程序等等

[76] 見李女士在2016年3月1日下午的盤問時的證供

[77] 見本《判案書》第9段

[78] 見李女士在2016年3月1日下午的近完結時的證供

[79] 見文件冊/135頁附件五旁

[80] 見文件冊/106/107頁

[81] 一封日期為21/11/2013;另一封為6/2/2014

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