香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2016年第2152宗
| 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2016年第2152宗 (2017) |
LDPD 2152/2016
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2016年第2152宗
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ALL VICTORY ASIA LIMITED (勝利亞洲有限公司) 申請人 及 KOO DICK YOUNG GUDY (顧迪洋) 答辯人 ______________________
主審法官: 彭浩泉審裁處成員 審訊日期: 2017年2月22日 判案書日期: 2016年3月13日 _______________
判 案 書
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背景
1. 申請人於2016年10月19日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓及追租申請，指根據一份於2016年7月8日申請人與答辯人就香港小西灣道28號藍灣半島第1座36樓C室(下稱「涉案處所」) 簽訂的租約 (下稱「7月租約」)，租期半年，由2016年7月8日起至2017年1月6日止，每月租金為港幣30,000元，但答辯人卻未有繳付由2016年7月8日起的租金，因此要求申請收回涉案處所的管有及追收租金/中間收益及訟費。
2. 答辯人於2016年10月31日提交反對通知書，否認有簽訂該7月租約。相反，答辯人與一黃秋嫻女士 (下稱「黃女士」) 於2016年1月4日曾簽訂一公司股份買賣協議書 (下稱「公司股份買賣協議書」)，答辯人代表申請人的所有股東，把申請人的公司股份轉讓， 但答辯人要求租回涉案處所18 個月。在該反對通知書中， 答辯人又指公司股份買賣協議書第7條的起租日有小錯誤，應是「由2016年1月16日起」，而不是文中的「由2015年1月16日起」。
3. 此案於2016年11月17日在本席席前初次聆訊，這亦是答辯人首次披露公司股份買賣協議書，它的內容如下：
「 公司股份買賣協議書
日期： 2016年1月4日 轉讓公司名稱： All Victory Asia Limited (商業登記証號碼： 116xxxx
轉讓方： CHAN Kam Har (HKID No. Axxxxxxx)
KOO Shing Sun (HKID No. Axxxxxxx) KOO Dick Young Gudy (HKID No. Dxxxxxxx) KOO Tick Kei Kitty (HKID No. Dxxxxxxx) 認購方： WONG Chow Han (HKID No. Cxxxxxxx)
雙方協議如下：
1． 轉讓方與認購方以轉讓費港幣10,900,000.00將上述之公司所發行之全部股權（包括轉讓公司在本合約之附表內所列之物業[1]及有關該物業之買賣合約）轉讓予認購方， 並跟據下列之條款支付轉讓費予轉讓方。
(a) 認購方於簽署此協議書時須支付臨時訂金港幣150,000.00 予轉讓方並需於2016年1月6日前完成股份轉讓手續。
(b) 認購方須於2016年1月15日（“交易日”）或之前支付第二期轉讓費港幣6,350,000.00予轉讓方而雙方必須於轉讓方代表律師的律師樓。
(c) 轉讓費餘款港幣4,400,000.00會分五期支付，詳情如下：
i. 2016年2月15日 港幣880,000.00
ii. 2016年3月15日 港幣880,000.00
iii. 2016年4月15日 港幣880,000.00
iv. 2016年5月15日 港幣880,000.00
v. 2016年6月15日 港幣880,000.00
2． 認購方可能需為附件之物業自行作按揭安排。
3． 認購方保證及擔保轉讓方以下兩點：
(a) 認購方WONG Chow Han 將以個人名義擔保五期轉讓費餘款共港幣4,400,000.00；
(b) 另ADGS Advisory Limited 同樣將以公司名義擔保五期轉讓費餘款共港幣4,400,000.00。
4. 轉讓方保證及擔保認購方以下幾點：
(a) 轉讓方擁有公司的全部股份權益，公司並沒有其他股東；
(b) 轉讓方有權將出售股轉讓予認購方而無須得到第三者同意；
(c) 於成交日期前公司不得發行新股或分紅或增減其資產；
(d) 除附件之物業買賣合約郝披露的外， 轉讓方須保證上述轉讓公司沒有任何負債或法律訴訟在進行......
(e) ......
5. 股權轉讓之釐印費由轉讓方及認購人均分支付。
6. 認購及轉讓雙方協議各自支付轉讓股權的費用及支付。
7. 以上物業認購方與KOO Dick Young Gudy簽訂為期18個月租約， 每月租金為港幣2,500元， 差餉及管理費由認購方支付， 由2015年1月16日生效[2]。
8. 轉讓及認購雙方同意分別委託其代表律師樓或會計師樓， 轉讓方的代表律師樓或會計師樓為D.C.(CPA) & Associates, 而認購方的代表律師樓或會計師樓為D.C.(CPA) & Associates。
___________ ___________ ___________ 轉讓方簽署 認購方簽署 見證人簽署 」
4. 有鑒於上文第2段的爭議及答辯人於聆訊當日才首次披露公司股份買賣協議書[3]，本席頒令案件押後至2017年2月22日審理，好使雙方有時間擬備證人陳述書及就對方的陳述作出回應。
2017年2月22日的審訊
5. 可是，於2017年2月22日審訊當日，雙方沒有傳召任何證人，也沒有延聘律師代表應訊。申請人如2016年11月17日的聆訊時一樣，由高惠章先生 (「高先生」) 代表應訊，答辯人則親自應訊。
答辯人的證供
6. 於審訊開始時，答辯人再次否認有簽訂7月租約，並指出7月租約上的租客簽署與他的簽名，尤甚在中段及收筆前之處並不相符。本席即時比對7月租約上的租客簽署與答辯人於2016年10月31日在反對通知書上的簽署、他在公司股份買賣協議書內的三個簽署、他於2016年1月7日在 “INSTRUMENT OF TRANSFER” 及 “SOLD NOTE”上的簽署、他於2016年12月21日提交的“NOTICE TO ACT IN PERSON”上的簽署及他於2017年1月18日提交的陳述書上的三個簽署，本席同意7月租約上的租客簽署與答辯人已提供的簽名不符。
7. 另一方面，答辯人卻未能提供他曾根據公司股份買賣協議書第7條支付每月2,500元的證據。答辯人的解釋是，因為黃女士也沒有支付根據公司股份買賣協議書的公司轉讓全數代價，即使包括黃女士於2016年3月2日代為償還交通銀行的按揭貸款[4]，答辯人計算黃女士只支付了5百多萬元，而不是根據公司股份買賣協議書第1(b)條所說的6,350,000元，答辯人認為黃女士沒有履行公司股份買賣協議書，所以經他與公司股份買賣協議書的見證人，也是出讓申請人股份予黃女士的介紹人陳健衡先生(下稱「陳先生」)協議，他可以暫時不用支付該每月2,500元的租金；可是答辯人也未能提供這方面的證據，也沒有傳召陳先生出庭作供。
8. 答辯人在接受高先生盤問時表示，申請人公司原是答辯人的父母創立，他在買賣公司股份方面沒有經驗，而他也是在2015年底才經朋友介紹認識陳先生並委任他作為公司秘書及處理審計事宜；黃女士也是由陳先生介紹，公司股份買賣協議書亦是由陳先生安排，但答辯人在過程中沒有見過黃女士，因為所有文件都是由她的律師代表簽署。
申請人的證供
9. 高先生表示他是物業投資者，多年來曾經由陳先生買入相類持有物業的有限公司作物業投資，而以買入有限公司模式購置物業是希望節省釐印費。
10. 高先生是於2016年7月8日向黃女士購入申請人公司， 雖然他在買入申請人公司時是知悉涉案處所住有租客，但他獲告知租客願繼續簽訂一短期租約，所以高先生當時沒有在意租約的內容，直至7月、8月他收不到租金才於2016年9月7日以電話及WhatsApp 短訊通知答辯人催租。
11. 高先生表示他在購入申請人公司時已就公司註冊及財務狀況進行盡職審查，但他從來不知道有公司股份買賣協議書的存在。高先生甚至指在2016年1月7日申請人公司會議紀錄中，即使印證了公司股份轉讓予黃女士，也沒有提及公司股份買賣協議書， 他認為毫不合理。
12. 高先生又提及他獲告知有測計師提交給銀行的估價報告，但卻未能提供整份報告的資料。在一般情況下, 合資格的測計師在提交給銀行的估價報告前，必定會被安排到現場視察，並須在報告內闡明涉案處所當時的租約情況。
租約的存在
13. 很明顯，本案的重點是7月租約或公司股份買賣協議書內的租約協議的可信性，可惜的是，雙方也沒有傳召本案的關鍵人物 ---- 陳先生出庭作供。
14. 因此，本席只能聆聽高先生及答辯人的證供作出判決， 而在決定是否接納高先生或是答辯人的證供時，本席考慮了一系列之因素。其中包括：－
(1) 有沒有同時存在的文件證明他們的說法;
(2) 究竟他們的說法有沒有固有的可能性或合符明顯的邏輯[5];
(3) 究竟各證人之口供是否前後一致及與沒有爭議或不能爭議的證據相符；或某一證人之證據是否內部相符及前後一致；
(4) 一個證人之證供是否屬實不能單以證人之外表或評估證人之性格而能夠決定[6]；及
(5) 關於客觀證據及事實及證人動機及整體之可能性都是在考慮之範圍內[7]。
15. 又當民事訴訟涉及偽造或欺詐這些嚴重的指稱時，適用的舉證準則仍是相對可能性衡量的民事準則。指稱愈嚴重，證據必須愈強力，但那不代表舉證準則較高，因相對可能性衡量的準則足以彈性處理所需證據的分量。在Solicitor (24/07) v Law Society of Hong Kong [2008] 2 HKLRD 576 第602頁第65段，終審法院採納英國上議院案件Re H & Ors (Minor) (Sexual Abuse: Standard of Proof) [1996] AC 563, 586Ｄ-G 李啟新勳爵(Lord Nicholls of Birkenhead)的判詞：
“The balance of probability standard means that a court is satisfied an event occurred if the court considers that, on the evidence, the occurrence of the event was more likely than not. When assessing the probabilities the court will have in mind as a factor, to whatever extent is appropriate in the particular case, that the more serious the allegation the less likely it is that the event occurred and, hence, the stronger should be the evidence before the court concludes that the allegation is established on the balance of probability. Fraud is usually less likely than negligence......”[8]
這可翻譯為：
「相對可能性衡量的準則是指當法庭在證據上認為事情較有可能發生，則法庭接納事情已發生。當評估各可能性時，法庭會留意一點，愈嚴重的指稱就愈少可能發生，而法庭在相對可能性的衡量下斷定指稱成立的證據就需要愈強，適當的程度則因個別案情而定。」
16. 在審訊時，本席曾詢問答辯人，當黃女士沒有根據公司股份買賣協議書支付公司轉讓的全數代價時，為何他沒有採取任何行動，他的解釋是陳先生承諾會跟進，本席對此大惑不解，因為涉及的銀碼數目頗大，差不多相等於涉案處所的一半市值，可是本席卻不能因為答辯人的愚昧，貿然判定公司股份買賣協議書並不存在。即使高先生指在2016年1月7日申請人公司會議紀錄中，也沒有提及公司股份買賣協議書，但這也不能斷言否定公司股份買賣協議書的存在，因為本席看不出答辯人要為此作假的動機，反正根據他的版本，他只是多留在涉案處所18個月或是以高先生買入申請人公司當日起計，多留12個月。當然，2016年1月7日申請人公司的會議紀錄，某程度上只是執行公司股份買賣協議書的協議，是否有需要重提公司股份買賣協議書確實成疑，而會議紀錄亦只由黃女士以公司主席身份簽署，沒有證據顯示答辯人也參與其製訂。
17. 此外，本席認為如答辯人要弄虛作假，不應會產生上文第2段末所述的低級錯誤，所以本席觀乎公司股份買賣協議書的簽訂日期為2016年1月4日，同意其第7條的起租日期，應是「由2016年1月16日起」，而不是文中的「由2015年1月16日起」。至於高先生提出每月港幣2,500元的租金明顯過低，本席認為如果這租賃不是在公開市場發生，而是售後租回協議的一部份，租金的高低是沒有標準的。
18. 答辯人曾於2017年1月9日把公司股份買賣協議書於土地註冊處註冊，但土地註冊處認為公司股份買賣協議書 (即使其第7段提及有租賃協議，這本身不是租約) 並不影響在香港的任何一幅土地，要求答辯人考慮撤回註冊。本席同意公司股份買賣協議書第7段的租賃協議本身不是租約，但卻造就答辯人擁有衡平法上的權益。
19. 根據鄧慧鳳訴孫樂維及另一人，HCSA 26/2008 (無彙報的案例，日期為2009年3月24日) 一案的判決，當在法律上有效租約的必要條款 (包括定約雙方的身份，出租物業的詳情，按金及租金的數額，及租期等) 已具備，這臨時租約已具有法律約束力。而在本案，雙方已在2016年1月7日履行公司股份買賣協議書中屬要素的條款 (以答辯人一方而言，即是出讓申請人公司的股份)。
20. 相反，正如上文第6段所述，本席同意7月租約上的租客簽署與答辯人已提供的簽名不符。另一可疑之處是，7月租約的簽訂日期是2016年7月8日，即高先生買入申請人公司的同一天，但簽訂租約也不讓高先生參與。
21. 高先生的證供表示他並不在意涉案處所有短期租約，也沒有作出深入的查究，甚至要遲於2016年9月7日才向答辯人追租。 但高先生最遲已於2017年1月19日或稍後一、兩天收到答辯人提供的公司股份買賣協議書副本，內裡更有陳先生作為見證人簽署，但高先生沒有向與他相識十年的陳先生查證，更沒有傳召陳先生出庭反駁公司股份買賣協議書的真確性。
22. 又雖然法律上有保障付出有值代價的真誠並對該衡平法的權益未獲通知的購買者 (bona fide purchaser for value without notice)，但按上訴法庭在 Wong Chim Ying v. Cheng Kam Wing [1991] 2 HKLR 253 一案中已訂下的原則，原告人應該在購入土地時，對土地的佔用者作深入的查詢，察看他有沒有在衡平法下的權益。若原告人在這方面沒有盡他們的責任，他們將不可被視為未獲知會有關的衡平法權益之人士。[9]
23. 在Mutual Luck Investment Limited訴Yeung Chi Kuen 及其他人，HCMP 6047/1998 (無彙報的案例，日期為2002年11月25日) 一案中，高等法院原訟法庭暫委法官林文瀚 (當時官階) 指出，即使當原告人購入有關土地時，土地的佔用人的行為是與每年續租的分租客相符，但這仍不可以豁免原告人在購入土地時作出查究的責任，所以高先生不能以現有租客願意繼續租賃而掉以輕心。
24. 在較近期的Mo Ying v. Brillex Development Limited and Another [2014] 3 HKLRD 224一案中，當時的高等法院原訟法庭暫委法官再次確認這原則適用於售後租回的情況[10]：
“132(2) I cannot accept that a purchaser’s duties to make enquiries would be different where a “sale-and-leaseback” arrangement is entered into between the purchaser and the vendor upon the completion of the sale and purchase. It is true that under such an arrangement, the vendor’s capacity would change from a vendor to a tenant after the completion of the sale and purchase. However, that change tells the purchaser nothing as to who was in actual occupation at the time when the property was being purchased. Without an inspection of the property, the purchaser would not be in a position to know whether anyone with an unwritten equity (eg a beneficial interest under a common intention constructive trust) is in occupation. A purchaser who chooses not to inspect the property in accordance with ordinary practice must bear the consequences. As Shaw LJ said in Midland Bank Ltd v Farmpride Hatcheries Ltd (1981) 260 EG 493 at 496: “[if] a purchaser ... elects to proceed with the transaction upon the assumption that no adverse interest exists of which he is not told, he will generally do so at his peril if reasonable enquiry would have elicited that his assumption was ill-founded”.”
25. 最近，在Lo Man Yau v. Chiu Sung Fai and Another, DCCJ 2516/2013 (無彙報的案例，日期為2017年2月14日) 一案的判案書亦指出，物業買方是負有到涉案處所現場實地查究的責任：
“51. In my judgment, for the following reasons, Mr Lo is fixed with constructive notice of Sung Fai’s beneficial interest in the Property:-
(a) Firstly, it is not in dispute that before entering into the 06.11.2012 PSPA, Mr Lo had not inspected the Property. In failing to inspect the Property before entering into the 06.11.2012 PSPA, Mr Lo has failed to make all the usual and proper inquiries.
(b) Secondly, Mr Lo’s failure to inspect the Property is compounded by the fact that, even on his case, he knew that at least Daniel Ng’s brother-in-law (ie Sung Fai) and mother-in-law (ie Madam Lam) were occupying the Property.
(c) Thirdly, .......
(d) Fourthly, ......
(e) Fifthly, ......
(f) Sixthly, ......
52. In his closing, Mr Shum sought to distinguish Wong Chim Ying on the basis that in that case the purchaser had actual notice of the husband’s occupation but ignored to ascertain his interest. With respect, I do not agree that Wong Chim Ying can be distinguished on this basis, because in the present case Mr Lo also had notice of Sung Fai and Madam Lam’s occupation of the Property but he failed to make the usual and proper inquiries.
53. Mr Shum also sought to argue that in the present case, South Sea as a limited company could not occupy a residential unit which must be occupied by individuals, that occupation by occupiers is not inconsistent with the interest of South Sea and that inspection of the Property is superfluous and would not reveal any conflicting interest over the Property. With respect, I do not agree. In my judgment, the fact that the Property was owned by a limited company does not relieve the obligation of a purchaser to make all usual and proper inquiries. There is nothing in Wong Yim Ying or Mo Ying suggesting that a purchaser would be relieved of his obligation to make the usual and proper inquires if the property is owned by a company. Furthermore, I think I can take judicial notice of the fact that there are many Hong Kong residential properties which are owned by a company. There is no reason why the law should be different in a case when a residential property is owned by a company.
54. Mr Shum also submitted that Mr Lo’s inspection of the Property was denied and that Mr Lo was deceived by Daniel Ng. Mr Shum’s submission must be based on Mr Lo’s evidence that before entering into the 06.11.2012 PSPA, he had attempted to inspect the Property with Daniel Ng but Daniel Ng told him that he had forgotten to bring the key to the front door of the Property and therefore Mr Lo could not inspect the Property and that Sung Fai and Madam Lam occupied the Property as mere licensees. I do not find Mr Lo’s evidence convincing. It is unconvincing that a purchaser would solely rely on the representation of a person who to his knowledge was not occupying the Property, but would not take any steps to ascertain the facts from the occupants themselves. In my opinion, this is a lame excuse and does not justify Mr Lo’s failure to make all usual and proper inquiries including inspection of the Property. Furthermore, with the greatest respect, Counsel’s argument is also unsound in law because as the Court of Appeal pointed out in Wong Chim Ying (at 273I per Clough JA):-
“The purchasers’ inquiry must ultimately be addressed to the person in occupation and, as Russell, L.J. observed in Hodgson v Marks at p.931 (cited above) ‘Reliance upon the untrue ipse dixit of the vendor will not suffice.”
55. To conclude, I find that in the present case, no inquiry of Sung Fai and Madam Lam was made at all. Mr Lo should have made such inquiry and because he did not, he took the Property subject to Sung Fai’s beneficial interest in the Property.”
26. 綜觀以上所述，本席基於相對可能性衡量的準則，裁定公司股份買賣協議書第7段的租賃協議有效，並對申請人有約束力，而7月租約卻無效。
27. 既然本席裁定答辯人是根據公司股份買賣協議書第7段的租賃協議佔用涉案處所，他必須相應地向申請人繳付租金。至於答辯人認為黃女士沒有根據公司股份買賣協議書支付公司轉讓的全數代價， 申請人的公司買賣仍未落實，所以他也不用繳付租金之說，本席並不認同。
28. 首先，答辯人與申請人的其他原有股東已於2016年1月7日與黃女士簽下 “INSTRUMENT OF TRANSFER” 及 “BOUGHT AND SOLD NOTES”，並在公司註冊處登記，答辯人與申請人的其他原有股東已沒有悔約的理由。即使黃女士沒有根據公司股份買賣協議書支付公司轉讓的全數代價，欠債的是黃女士，而不是申請人公司，而答辯人卻是要根據公司股份買賣協議書向申請人繳付租金[11]。
29. 在Mersey Steel and Iron Company Ltd v Naylor, Benzon & Co [1884] 9 A.C. 434, 英國上議院法官Earl of Selborne LC 在第438-439頁有以下闡釋：
“You must look at the actual circumstances of the case in order to see whether the one party to the contract is relieved from its future performance by the conduct of the other; you must examine what that conduct is, so as to see whether it amounts to a renunciation, to an absolute refusal to perform the contract, such as would amount to a rescission if he had the power to rescind, and whether the other party may accept it as a reason for not performing his part."
28． 在該案，由於法官Earl of Selborne LC認為合約的執行是早於付款，他判決沒有任何一期的付款是可作為整份合約履行的先決條件。這情況正好與本案相同。
30. 同樣，Chitty on Contracts 第 32版(2015年), 第 24-038段亦有以下論述：
“Dependent promises. Assuming that the promises are not independent, the question then arises whether it is any failure by one party to perform a dependent promise which entitles the other to treat himself as discharged from further performance ...... However, following the case of Boone v Eyre in 1777, it was recognized that precise fulfillment of every promise was not necessarily a condition precedent, and Lord Mansfield said:
“Where mutual covenants go to the whole of the consideration on both sides, they are mutual conditions, the one precedent to the other. But where they go only to a part, where a breach may be paid for in damages, there the defendant has a remedy on his covenant, and shall not plead it as a condition precedent.”
............ On the other hand, where the failure of performance went to part only of the consideration or, ......, did not go to the “root” or substantial consideration, the breach did not entitle the innocent party to be discharged from further liability, but to claim damages only.......”
總結
31. 鑒於答辯人承認他從未有根據公司股份買賣協議第7段的租賃協議支付租金予申請人，本席遂作出以下頒令：
(1) 除以下第(3)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人由2016年1月16日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月2,500元計算；
(3) 如果答辯人在2017年3月27日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；
(5) 不頒訟費命令。
彭浩泉審裁處成員
土地審裁處
申請人：無律師代表，由高惠章先生代表應訊。
答辯人：無律師代表，答辯人親自應訊。
[1] 附表的物業正是涉案處所。
[2] 見上文第2段。
[3] 當日答辯人是由錢志庸律師行的陳柏豪律師代表應訊。
[4] 見公司股份買賣協議書第2條。
[5] 見Lam Rogerio Sou Fung v Tan Soon Gin George, HCA 2576/2005 (無彙報的案例, 日期為2011年5月5日) 第39段。
[6] 見Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen (2002) 5 HKCFAR 336第36-37段及Esquire (Electronics) Ltd v HSBC [2007] 3 HKLRD 439第135 段。
[7] 見Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd, HCA 1734/2009 (無彙報的案例, 日期為2014年4月8 日) 。
[8] 此原則亦見在 Nina Kung v Wong Din Shin (2005) 8 HKCFAR 387, 第441頁被香港終審法院引用。
[9] 在此案中，答辯人為出售物業的女士之丈夫，他住在有關的物業內也是以丈夫的身份相稱。但上訴庭認為，該案的原告人在購買物業時，須向居住在物業內的人士，包括案中的答辯人，查詢他是否就該物業擁有衡平法下的權益。
[10] 此案的判決其後得在上訴法庭確認，見[2015] 3 HKC 104； [2015] 2 HKLRD 985。
[11] 見《合約(第三者權利)條例》(香港法例第623章) 第4條。
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